摘要:任志强再开炮:要征房地产税,必须先做到这15点
国务院日前印发的《全国深化放管服改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施互联网+不动产登记。
很多人认为,这是为征收房地产税做准备…

(2018-03-08天下齐观)

沉寂一段时间后,物业税的讨论又浮出了水面,最近一段时间,有市场人士预测,物业税正式征收可能在2008年。

  任志强再开炮:要征房地产税,必须先做到这15点

首先,房产税和房地产税的关系,准确地说现在正在准备中的是房地产税,而大家关心的房产税包含在了房地产税当中,但由于其他建造交易环节我们已经征税多年,大家对此并不感兴趣,在房地产税改革中,大家最关心的还是持有物业的税收问题,也就是我们说的房产税。

物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是财产保有环节的一个税种。从税制原理来看,居民土地、房屋等不动产财产越多,其税基就可能越大。从具体开征物业税的方式来看,估计有两种,一种是象征性的试点征收,另一种是实质性的全面性严格征收。

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其次,房地产税设立的流程是,人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案,总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。从目前的表态看,这个税已经确定要收,毫无疑问了。现在只是时间问题。

在象征性试点征收的方式上,我认为,整体性的实质影响肯定有限,只是起到一个吓唬人的作用,当然,这也将给试点城市带来一定的不公平,将遭到试点城市人民的反对,这样很难行得通。

  国务院日前印发的《全国深化“放管服”改革转变政府职能电视电话会议重点任务分工方案》提出,2019年6月底前所有直辖市、副省级城市和省会城市全面实施“互联网+不动产登记”。

第三,房产税的目的,昨天财政部副部长说的很明确,一是为了调节收入,缓解贫富分化。那么必然是富人多征税,穷人少征税。多套房多收,自住房少收甚至减免。二是为了筹集财政收入。房地产税将作为重要的地方税,成为地方政府的收入之源,这话的意思是,以后全国各地的税率将不一样。从美国经验来看,各州每年的税率在0.5-3%之间,绝大多数地方都在1-2%之间,7个州高于2%,比如华人经常去的比较繁华的城市,纽约洛杉矶房产税就是1%左右,而纽约最核心的曼哈顿,房产税3%,所以这里除了大富豪,80%的人都租房子,实在是交不起税。那么如果这么算,以后全国各地的房产税率差不多也是1-2%的水平。

另一种是按照税务总局的部署,在“十一五”期间强制并严格征收,这种方式无疑会对房地产市场带来很大的影响,以国外为例,房地产开发环节的税收负担很轻,税收主要集中在持有(保有)环节,因此,由于持有环节税收很重,人们买房不仅要看自己现实的购买能力,还要考虑和衡量未来的居住成本。这样的话,大户型住房并不像我们这里如此受欢迎。因此,物业税不仅对抑制房价上涨有用,对防止住房市场比较严重的供应性结构失衡问题(即民众普遍需求量大的中小户型、中小套住房供应不足,而超过一般民众购买力的大户型住房供应过剩)也大有裨益。但是,如果这样严格征收的话,我国的房地产市场在物业税的重负下将面临崩溃的局面。

  很多人认为,这是为征收房地产税做准备,建立不动产统一登记制度就是要摸清个人手里的房地产情况,时机成熟后,全面开征。

第四,房产税的征收参考标准。其实很早之前这个就明确了,也就是按照房屋评估值来计算房产税的标准,也就是说你家的房子交多少税,人家说了算。而评估值可能会几年才调整一次。这会出现什么后果呢,就比如美国次贷危机爆发后,底特律的房子1块钱往外卖都没人要,因为评估值还很贵,每年需要交几十万的房产税。所以我们也极有可能出现类似情况,房价下来了,但评估值还没有调整的情况。

物业税的开征,最直接的结果便是降低开发成本,导致房价下降。据估算,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中,有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,现在的开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。

  比如,吉林省财政科学研究所所长张依群就表示,可以说,不动产统一登记制度和全国信息数据联网制度的建立,意味着房地产税离我们越来越近。

第五,房产税怎么收,这是大家最关心的问题,昨天财政部给出了答案,明确了四点,1、工商类住房和个人住房都按照评估值征收;2、对特殊情况给税收优惠和减免;3、收入归属于地方政府;4、需要建立完备的税收征管模式。所以这就很明确了,所有房子都收税,这是原则,但会给一些税收减免措施,类似于个税的起征点一样,但估计不会太高。

另一方面,物业税的开征将有效抑制投机性房地产需求。从国际惯例看,物业税的征收主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收,而对自住房屋则采取免征或少征的做法。而对非自用型商品房进行征收,将导致投机客的持房成本提高。物业税的性质是财产税和保有税,不同于股票市场的印花税,印花税是流转税,物业税的保有税性质将使炒房客手上的商品房成为烫手的山芋,捏在手里的感觉是不舒服的。因此物业税通过增加房地产持有人的成本从而达到有效抑制炒房者的行为。

  不过,北京市华远地产股份有限公司原董事长任志强昨天又发文称,要征房产税,必须做到以下15条。

第六,不交怎么办?房产税肯定不能上门去收,需要你自己报税并交纳,如果你不交,人家也不会上门催,只需要在过户的时候补齐并交纳滞纳金就可以了。如果房子很多,还拖了几年没交,到时候一看,没准滞纳金加房产税比房子价值还高,这都是有可能的。

另外,物业税开征后,在政府增加土地供应时,将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前,地方政府不但财政收入大部分依赖土地,而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后,土地购买者在一次性交纳小部分的出让金以外,在出让期内每年还要交纳年租,这具有递延效应,降低了地方政府过度批租的可能,从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨,也抑制了房价的上涨。

  以下是原文:

第七,房产税的影响,绝不是调控房价这么简单,站在更高格局上,他会成为地方政府的主要收入来源,是中央和地方财权事权的又一次划分。也是解决目前地方资金和地方债问题的唯一办法。更是调节收入的一次重要的财富洗牌,所以这个事必须要稳准狠。房价也许并不会降多少,因为房价降了也会影响房产税收入,但楼市的流动性一定会降到冰点。也就是房产税出台,你的房子将很难再卖掉。

鉴于物业税的开征是一个关系到千家万户的重大工程,因此,不能草率开征,否则将会“伤筋动骨”,特别是很容易造成中低收入家庭负担过重的后果,物业税的开征是一个稳步推进的过程,如果在“十一五”期间我国强制性征收物业税,并相应取消相关收费,这将给房地产市场带来重磅炸弹,届时,房价将得到有效的抑制,但部分房地产开发商也将面临倒闭的危险,从“十一五”这个时间来看,我预计,房地产市场将于2010年前后出现拐点。

  我希望能尽快出台中国的房地产税法,并希望通过房地产税法推动改革,打破现行的各种双轨制。

第八,老百姓该怎么看待房产税,人家早就告诉你房子是用来住的,不是用来炒的,这已经是赤裸裸的警告了,囤积多套房是会付出惨痛代价的。如果按30平米免征,基本上够用了。绝大多数家庭也不用交税,改善家庭对超出面积交税,比如北京你两口人住个140平米的大房子,那你就要交80平米的房产税,这80平米的房产价值估计是400万,所以算下来每年大概4万块钱左右,再加上70年的产权减免因素,也就是大几千块钱。如果2口人您住一个大别墅几百平米,那么估计就该有惩罚税率了也许是2%-5%。所以绝不是你只有一套房,就不用交税这么简单的。还要看你的房子面积多大。

 

  我不希望看到中国只出台针对城市的房地产税法。那会进一步加深中国由双轨制形成的各种矛盾,切断中国城市化进程的桥梁,造成更加严重的城乡差别和两极分化。

第九,70年土地出让金怎么办,之前中房集团孟晓苏他们已经给出了意见,那就是根据产权使用年限扣除,房子多少年,就交70分之几的房产税,比如你的房子10年了,那么就只交10/70的房产税,如果你的房子70年了,那么土地使用权过了,那么就交全额房产税了。这是比较合理的方法。但最后的结果就是,老破小交的房产税最多,将很难变现了。

  1982年宪法将中国的土地变成了城乡两种所有制,中国现行的大量与房地产相关的法律,都建立在两种不同的土地性质和不同的使用范围之上。如“城市房地产管理法”并不包括中国农村的建设;如“国有土地出让制度”也不包括农村的集体土地;如农村土地的经营、承包和宅基地政策法律,则与城市户籍人口无关。

第十,房产税转移不出去,网上流行各种段子,说收房产税怕什么,涨租金啊。但这只能是段子,租金是由一个城市的收入水平决定的。不是由房东决定的,如果可能房东早就涨租金了,这个事他绝不会跟你仁慈。之所以相对于房价的租金回报率每况愈下,就是因为租金已经达到了大家收入水平的瓶颈加不上去了,我倒是很想租一套大房子,但你要我每月1万,我一共才赚5000,所以不是我不想,而是真的租不起。租金这个东西,没有产权抵押物,所以也开发不了什么金融衍生品,加不了杠杆。你一个月赚5000,银行敢再借给你5000吗?而且每月都要借你5000,除非他疯了。因为你根本没有还款能力。所以你只能去租3000的房子,如果3000的房子没有了,你就会选择住到郊区去。宁可起早贪黑也没办法,因为租不起。而房东把你赶走了,他的房子就空置了,房产税就他一个人背着了,所以他还不如把你找回来分摊房产税,损人不利己的事,也是干不长久的。

  同是中国人,却因土地与户籍生活在两种法律和相关制度之中,不能拥有同一种地位、尊严和权利。这是中国社会分化、城乡贫富差距、低城市化率的重要原因之一。中国因双轨制形成了各种社会矛盾,必须用打破双轨制的改革才能形成命运共同体。

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  要建立中国的房地产税,就必须进行一系列法律、税制的改革。否则,不但无法解决立法中的各种冲突与矛盾,反而会增加新的社会矛盾和冲突。

  一、房地产税被定义为财产税,那么就必须在立法上解决公民的土地财产权利问题。房与地都是属于个人的财产,才能从法律上收取属于个人财产的财产税。因此希望能借这次房地产税的立法,让中国公民拥有土地的财产权利。

  二、房地产税被认为是地方税收,这个“地方”是以省、市、县哪一级为单位?这个地方的级别之中,是否既有属于国家的城市土地,又有属于集体的农村土地?城市的房屋属于财产,农村的房屋也同样属于财产,那么就必须统一财产的权利,就必须让土地的性质处于同一法律条件之下实行统一的税制,否则岂不是将矛盾转移到基层了?

  三、房地产税被当作收入调节税,现在无论是城市还是农村,都存在收入的两极分化和贫富差距,不可能立法只调节城市的收入差距,而不调节农村的收入差距吧。只有统一的税制才能合理解决社会中存在的贫富差距和收入差距,否则就会造成更严重的城乡分化。

  四、房地产税应有明确的用途。全球的房地产税大多由地方政府和议会先确定税收用途,由议会根据用途确定税率。但中国目前除部分税收确定了专项用途之外,大多未有明确支出规定。但对财产征收的税收应明确其与保护财产和使财产增值相关的用途,并扣除或减免现行已征收的与财产税相关的税收。

  五、中国在1951年就有房地产税,在大部分房产归公之后才取消了房地产税,并分割出了工商税、城市维护事业税、教育附加、土地使用、耕地占用等各种税,并在房地产市场化改革之后,在房屋生产与销售的环节中增加了各种各样的税费,也包括土地出让金等。那么在开征房地产税时应相应地取消各种与房地产税相关的税费,否则就不是调节收入分配的房地产税,而是重复性征收的税收了。

  六、设立房地产税时如明确了土地的财产权利归房屋产权人所有,那么是否应取消土地出让金的制度,而只有土地购置的费用?如不取消土地出让制度,产权仍归国家所有,那么是否应在评估房产财产价值时,扣除土地的出让部分,这些非财产权利的财产税应由财产权利人支付?我不认为这种双轨并存的方式能够解决现存的各种矛盾。

  七、现有的房屋产权有着各种不同的性质,并按不同性质、不同规定享有不同的权利。如有大量的自建房,无法进行公开的市场交易;如有大量的拆迁房,其中有自有产权,有租用产权不同;如有大量的经适房,没有土地使用年限,也未交纳各种税费,但楼上、楼下的同样房屋补交了部分费用后,变成了有使用年限的商品房;如限价房并不能在有限的时间内自由交易;如公有产权房,只能按规定进行交易;如房改房,有的是全部产权,并是由单位购买商品房后再福利分配的,有的是非商品房(即未交纳土地出让金,甚至没有使用年限)房改的,有的是92%-96%的非全部产权,有的房改房面积中并非包括全部分摊的公共面积,有的则分摊了各种公共面积,有的能自由交易,有的则不能进行交易,只能由原分配单位回购;如公有的租赁住房或私有的只能租赁的住房,有的是交纳了住宅的土地出让金却被改为公建的,有的是交纳了公建的土地出让金却被改为住宅的,还有许多原有住房并未交纳任何土地费用,有的是解放前就留下来的祖宅。

  也许许多人会以为中国的住房私有化率高是来自住房商品化,其实是来自五十多年的住房福利分配。商品房在住房总量中不过30%左右的比例,约9000万套至10000万套左右。要将所有住房按商品房市场价评估收税,就必须先将所有住房性质先统一、权利先统一,否则如何统一收税?

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  八、由于住房分配和自建房导致的住房私有化率高,并不能用是否拥有住房和是否拥有两套或以上住房来证明住房拥有者的收入水平。如拆迁房可能拥有多套住房,但不证明其收入水平高,房改房、自建房更是如此。因此只根据住房情况征税来调节收入水平,不但不能解决贫富差距问题,也无法解决公平问题。

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  九、中国居民取得住房的成本差异巨大,并不能证明收入情况。尤其是公共资源配置的不均衡,又导致住房因公共资源而产生的价格差异巨大,且这些住房价格同样不能证明住房者的收入差别。如学区的破旧平房也能卖个高价,如按住房市场评估价格征税,并不能证明这种收入调节的公平与合理性。并且这些公共资源的配置权在政府手中,一旦道路、桥梁、商场、医院、学校改建、改迁之后,这种公共资源引发的住房价格差会因此而变化,又何来公平?

  十、中国的住房福利分配并非完全按收入计算。住房福利分配时有的按职务计算,有的按家庭人口计算,有的按工龄计算,有的按职工数计算,双职工可能各享分配权利,因此住房的数量与面积同样与收入水平无关。尤其是当获得分配住房权利的人已去世,住房继承给下一代时,就更与分配时的收入与继承时的收入无关了。试图用住房套数和面积进行调节时,实际并不完全反映收入情况。

  十一、有人提议用减免一定套数住房或减免一定面积的方式来调节公平问题,这种说法是完全不了解中国五十年分配历史和现实的空想。住房福利分配时就有分配一套面积不足而不得不用分两套住房补足的情况。90/70政策出台时,也有许多人不得不在一套房无法解决住房面积时,购买两套的情况。开发商也有因90/70政策而故意用一门两套的方式经营的。这些问题本身都来自于政策的原因,而非自愿的原因,如今则都会变为无辜的征税条件。

  按套减免必然导致留大去小,产生更大的不公平。如按面积扣除,则更是可笑。全国城市的房均面积之低也许是很多人根本就没想到的。如按人均或户均扣除一定面积之后,可征收的住房则少之又少了。或许那些独生子女家庭、独居老人就都成了被征税人。而且无论按何种方式减免,都会像限购政策逼许多人假离婚一样,会衍生出各种各样的避税方式,很难实现真正的公平。

  十二、房地产税能改变地方政府对现有土地财政的依赖吗?答案是非常明确的——不能!现有城市住房曾被某些经济学家认为有高达450万亿元市值。且不论这个计算有多荒谬,就是按450万亿元的1%计算也只有4.5万亿元,低于全国2017年的土地出让金收入水平。现有城市住房约220亿—240亿平方米,按2018年6月公布的全国平均住房房价8687元/平方米计算,约为191.1万亿—208万亿元,不扣除自建房、拆迁房、25%的非成套住房的价格,按1%计算也只有2万亿元左右,远低于现有的土地出让收入。如按合理住房价格计算最高为150万亿元,再扣除按套或面积计算减免的部分,也就只能收到4000亿元左右的房地产税。加上农村可收的房地产税,也不过1万亿元。远不能补足土地出让金的缺口,更不用说偿还地方债了。

  但是,若不再征收土地出让金,则一定会降低房价。

  如要继续实行土地出让,同时征房产税,那么是否应对未交纳土地出让金的房产先征收,已交纳了土地出让金的住房在期满后征收呢?这样再实行一定减免则可能实际可征收的税就更少了。

  十三、如在现有住房情况下实行普税制,那么房地产税的重担则主要由中产或以下的收入阶层承担,并成为生活的重大压力,包括农村的那些更低收入的阶层。如扣除,减免的方式无论是按套或按面积扣除,则会变成对拥有住房套数多或面积多的人的专项税,就会有各种不合理的避税现象出现。

  如按现行非法律许可的上海、重庆的试点方式征收,那么不如将这种税直接定义为富人税。这不过是在个人所得税之外,再对富人增加的一种收入税,而并非财产税。土地出让金是商品房购房者支付的一种额外税,再对大面积商品房和高价商品房征税,只能是一种特殊的富人税,而非公平的财产税。

  房地产税本应是针对所有有房者征收的财产税,应由房产财产所有人支付。但由于中国居民取得房产的方式并非都来自于商品化,因此这种背景之下的税无论如何征收都有立法中的严重缺陷。

  十四、房地产税能降低住房价格吗?从上海、重庆已进行的征收房地产税的试点情况看——不能。从世界各国已开征房地产税的情况看——也不能。因为房地产税从来就不是为控制房价而产生的,也并不能起到限制房价的作用。相反,全球凡是房地产税税率高的地区,房价反而更高,因为税收让该地区的财产保值,环境更好了。

  在中国让房价高挺的不仅是各种税收和城市公共资源的吸引力,最主要的是招拍挂的土地出让制度。只有土地成本的大幅下降,才能让房价下行。

  十五、如果在现行土地制度不变的情况下征收房地产税,必然会打断中国城市化进程的步伐,导致城市房租的高涨,给经济发展带来更大困难。

  我希望能尽快看到中国的房地产税立法,以打破现行的双轨制。

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