八月:呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存;

 
 我国现行《住房公积金管理条例》只规定了单位和个人缴纳住房公积金的下限,上不封顶,导致不同地区、行业、企业住房公积金缴存情况差距较大。经济落后地区、效益不好的企业甚至经常拖欠缴纳职工住房公积金;而一些效益较好的单位则利用住房公积金免税政策,有意将一些应税收入打入职工住房公积金账户逃税,也因此住房公积金被称为一些企业“避税的港湾”、“第二份工资”。

个人自缴公积金,月存额上不封顶,个人自缴与单位缴存可合并计算连续缴存年限,个人自愿缴存者月缴存额不可低于广州市最低工资标准(目前广州月最低工资标准为1895元)的10%。不过公积金中心表示,月缴存额可根据个人实际进行调整,可以多缴,上不封顶。

九月:北京住房公积金基本生活费标准将调整;

最近,许多地区都对住房公积金缴存基数进行了调整,如扬州市新的缴存基数最高可达到8800元,住房公积金缴存数额将会有较大提高。因此,关注和掌握住房公积金个人所得税税前扣除政策,无论是对单位财务人员正确计缴个人所得税还是税务人员加强对高收入行业个人所得税征管都显得尤为重要。

今年10月,《广州市个人自愿缴存使用住房公积金办法》出台后,在广州个人自缴公积金成为现实。个人自缴公积金的每月缴存额度有没有上限?个人自缴的公积金与作为职工单位缴存的公积金要如何衔接?个人自缴的公积金,如何办理税前扣除手续?下面跟广州装修网小编一起来了解一下吧。

十月:有望按5000元为标准缴个税

一、政策规定

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根据第十届全国人大常委会第十八次会议通过修订个人所得税法的决定,国务院于2005年12月19日相应修订了《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,明确了单位为个人缴付和个人缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金(“三费一金”)从个人收入中扣除,不缴纳个人所得税。

问:个人自缴公积金月缴存额有上限吗?

Part.1

根据国务院的上述修订内容,财政部、国家税务总局联合下发了《关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》(以下简称《通知》)(财税〔2006〕10号)。《通知》第二条规定:

答:上不封顶

昨天晚上,出现了一则标志性的大事,这就是呼和浩特在全国率先提出了全面停止房地产去库存。

“根据《住房公积金管理条例》、《建设部财政部
中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)等规定精神,单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内,其实际缴存的住房公积金,允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍,具体标准按照各地有关规定执行。

对于单位职工来说,公积金缴存是有上下限的。对于个人自缴公积金只有缴存下限。根据《办法》要求,个人开户缴存住房公积金以自愿为原则,缴存金额由个人全额自负,个人自愿缴存者月缴存额不可低于广州市最低工资标准(目前广州月最低工资标准为1895元)的10%。不过公积金中心表示,月缴存额可根据个人实际进行调整,可以多缴,上不封顶。

这是中国首个喊出停止去库存的城市,具有重大的风向标作用,意味着房市调控的大转折。

单位和个人超过上述规定比例和标准缴付的住房公积金,应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入,计征个人所得税。”

问:个人自缴的公积金和单位缴存的如何衔接?

我们知道中国房地产调控越来越严格,尤其是一线城市的房市调控,使得房价一直在横盘,并没有出现上涨,有的郊区还出现了下跌。

二、政策解读

答:可合并计算连续缴存年限

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仔细研读“财税〔2006〕10号”文件,我们不难发现,现行个人所得税政策对住房公积金实行了“双向限制”管理,即缴存基数和缴存比例均存有一个上限:

市公积金中心表示,个人自愿缴存住房公积金以个人名义开户,与单位名下个人缴存账户分别记载,分开管理,账户不互相转移或合并。申请公积金贷款时,借款人自愿缴存期间和单位缴存期间的缴存时间连续,不存在断缴的情况的,缴存记录可以合并计算连续缴存年限。

一线城市严格限购,导致货币流向了二三四五线城市,这些城市的房价已经补涨。一些热点城市甚至出现房价涨幅过高,涨速过快,很有可能导致泡沫的出现,如果泡沫破灭,后果严重。

(一)缴存基数上限:职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍

值得注意的是,申请公积金贷款的条件是:本市户籍借款人申请贷款时应连续缴存1年以上,非本市户籍借款人应连续缴存2年以上。如果申请贷款时为自愿缴存者的,还要同时满足连续自愿缴存半年以上。

货币的不规则流动,导致地产热点频出,一些城市的房价上涨过快,一些则相对沉寂。

当职工本人上一年度月平均工资低于职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍时,以职工本人上一年度月平均工资为缴存基数;当职工本人上一年度月平均工资高于职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍时,以职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍为缴存基数。

问:个人自缴公积金,如何保证贷款后,个人会继续缴纳公积金?

然而,今天呼和浩特在全国首次喊出全面停止去库存,意味着房地产调控的思路发生了大转变。

比如某公司王某、李某2009年度月平均工资分别是8000元、10000元,而该公司所在设区城市2009年度职工月平均工资为3000元。那么王某、李某是否分别能以8000元和10000元为2010年住房公积金缴存基数呢?依据“财税〔2006〕10号”文件,职工本人上一年度月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍,王某2009年度月平均工资(8000元)低于该地2009年度职工月平均工资的3倍(9000元),所以,王某可以以其2009年度月平均工资8000元全额为2010年住房公积金缴存基数。而李某2009年度月平均工资(10000元)高于该地2009年度职工月平均工资的3倍(9000元),所以,李某不能以其2009年度月平均工资10000元全额为2010年住房公积金缴存基数,而只能以2009年度职工月平均工资9000元为缴存基数。

答:自愿缴存账户将作为还款账号

(二)缴存比例上限:12%

市公积金中心表示,自愿缴存者申请公积金贷款后,自愿缴存者公积金自愿缴存账户将作为还款账号,每月按月还贷的方式自动从其自愿缴存账户中划扣偿还公积金贷款本息。自愿缴存者需每月缴存公积金以保证能按时足额偿还公积金贷款本息,若不继续缴存,可能导致个人公积金账户余额不足以偿还公积金贷款而出现贷款逾期的情况。

1、过去是对一线城市和部分热点城市进行严厉的宏观调控,对于一些三四五线城市则鼓励去库存。

仅就缴存比例而言,也有一个“双向限制”管理,即单位和个人的住房公积金缴存比例均不能超过12%。

必要时,公积金中心有权宣布贷款立即到期,并要求借款人立即偿还全部贷款本息及相关费用。

2、现在不但一线城市进行严厉的宏观调控,对于三四线城市也开始停止鼓励去库存。

当单位和个人住房公积金的实际缴存比例高于缴存比例上限(12%)的,按缴存比例上限(12%)计算允许在个人所得税税前扣除的住房公积金;当单位和个人住房公积金实际缴存比例低于缴存比例上限(12%)的,按实际缴存比例计算允许在个人所得税税前扣除的住房公积金。

问:自缴个人与单位缴存职工贷款有什么区别?

如果职工任职单位或职工本人中只有一方的住房公积金缴存比例高于缴存比例上限(12%),该如何处理呢?比如某公司缴存比例是10%,而该公司王某的个人缴存比例是18%,则对高于缴存比例上限(12%)的王某个人缴存比例(18%),也按前述方法处理,即以缴存比例上限(12%)计算允许在个人所得税税前扣除的住房公积金。反之亦然。

答:个人自缴需连续满半年才能贷款

这意味着,中国的去库存在全国范围内已经完成,已经不需要鼓励去库存对房市进行刺激或补贴。

值得一提的是,缴存的住房公积金是“双向限制”,而不是“总量限制”。有时即使“总量”没有突破标准,但只要缴存基数、缴存比例中有一个指标超过规定的标准,就应该将超过规定标准的那个指标予以调整。

市公积金中心介绍,两者在连续缴存时间,还款账号和还款方式方面存在不同。

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总而言之,符合“双向限制”规定实际缴存的住房公积金允许在个人所得税税前扣除;而超过“双向限制”规定缴存的那部分住房公积金不能在个人所得税税前扣除,应并入个人当期的应纳税所得额,按“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。

个人自愿缴存者公积金贷款时,除需满足广州市户籍借款人申请贷款时应连续缴存1年以上,非广州市户籍借款人应连续缴存2年以上的要求外,还需同时满足连续自愿缴存半年以上。

接下来,应该会有越来越多的城市加入这个行列,这肯定是一个大转折,是中国房地产调控思路和调控政策大转变。

显而易见,《通知》对住房公积金“双向限制”个人所得税政策的意义:一是有利于调节收入分配。对于超标准缴存公积金的发达地区、效益好的垄断行业以及相对较高收入的群体适当予以了税收调节,充分发挥个人所得税的职能作用。二是有利于规范税收政策。对于各地擅自将各类补贴、津贴纳入住房公积金账户,进行逃税的违规行为进行限制,增强了税法刚性。三是有利于各项政策的协调统一。《通知》按照建设部、财政部、中国人民银行“建金管[2005]5号”文件缴存住房公积金的标准规定税收政策,使住房公积金的税收政策与公积金主管部门有关规定一致,保证了各项相关政策的统筹协调。

自愿缴存人员申请公积金贷款的,不使用银行储蓄账户作为还款账户,必须使用其公积金自愿缴存账户作为还款账户。

而就在近日,相关政府部门和市场研究机构相继发布了四大一线城市的1-7月房地产销售情况。上海、深圳有所复苏,北京、广州则持续低迷,调控最为严厉的北京,新建商品住宅销售同比下降超过三成。

三、案例分析

还款方式方面,自愿缴存人员申请公积金贷款后,在住房公积金贷款结清前,所有借款人公积金缴存账户的余额须优先用于偿还住房公积金贷款,且必须使用按月还贷方式偿还贷款。按月还贷是指公积金贷款放款后,每月通过划扣借款人个人住房公积金账户余额偿还公积金贷款,直至贷款结清为止。

种种迹象或许正似是而非地表明,今年楼市恐难再望“金九银十”。

(一)缴存基数超过本人上年度月平均工资数额

除了上述三个方面,自愿缴存者与单位缴存职工在公积金贷款最高额度、业务流程、审批时间等方面均相同。

Part.2

条件:假设某市2009年度职工月平均工资的3倍为6000元。杨某2010年7月缴纳住房公积金的工资基数为3,000元,其上年月平均工资2,000元;缴付住房公积金比例为:单位12%,个人12%,实际缴付住房公积金为:单位缴付360元,个人缴付360元。

问:个人自缴的公积金,如何办理税前扣除手续?

而随着9月1日起北京市最低工资标准和基本生活费标准的调整,市管公积金的缴存额也将发生变化。近日,北京住房公积金管理中心发布通知,明确自2018年9月1日(含)起,新受理的住房公积金个人贷款,借款申请人每月的基本生活费标准按1484元执行。

分析:

答:可提供自行缴纳凭证向税务机关申报

根据通知,职工工资扣除职工住房公积金月缴存额后低于2120元的,职工月缴存额可以降低,以达到2120元为限,单位住房公积金月缴存额不变。也就是说,一名普通的企业职工在扣完公积金后,如果拿到手的工资低于2120元,其个人的公积金缴存额可以降低,但单位应缴部分则不能减少。

此外,下岗、内退等类似情况的职工,工资扣除职工住房公积金月缴存额后低于1484元的,职工月缴存额可以降低,以达到1484元为限,单位住房公积金月缴存额不变。

1、准予税前扣除缴存基数的确定

市公积金中心表示,个人缴纳的住房公积金,在一定范围内可以在个人所得税工资、薪金所得项目中进行税前扣除。

根据北京市此前的公积金贷款规定,需根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后,保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。

因为杨某上年月平均工资2,000元,小于所在设区市上一年度职工月平均工资的3倍(6000元),所以以其上年月平均工资额2,000元为准予税前扣除的缴存基数。

比如个体工商户雇员、有工作单位的港澳台同胞及外国人,其在自缴住房公积金的当月,雇主如发放了工资薪金所得并代扣了个人所得税,纳税人可提供公积金自行缴纳凭证,向税务机关就取得的工资薪金所得进行自行申报,并依法税前扣除自行缴纳的公积金,如涉及退税的,可依规办理退税。

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2、扣除限额

具体扣除额为:个人在不超过本人上一年度月平均工资12%的幅度内,其实际缴存的住房公积金,允许在个人应纳税所得额中扣除,且个人缴存的住房公积金在个人所得税税前扣除限额不能超过本市上一年度职工月平均工资3倍的12%。

这样一来,基本生活费提高了,对于一些收入不高的家庭,贷款的额度就会略有减少,这一影响虽整体有限,但也是可期的。

扣除限额=准予税前扣除的缴存基数×12%=2,000×12%=240元

广州装修网提醒值得注意的是,公积金只能在工资薪金所得项目进行税前扣除,也就是说,如果个人当月没有取得工资薪金收入,就不能办理税前扣除了。

Part.3

单位和个人缴付住房公积金的税前扣除限额分别为240元。

而在此次个税法二审中,其中一个新变化是,赡养老人的支出也予以税前扣除。而起征点将维持了一审稿中起征点调至每年6万元,即每月5000元不变。

3、实际允许扣除额

另外,提交本次全国人大常委会审议的决定草案提出:“本决定自2019年1月1日起施行”。

单位和个人实际缴付住房公积金分别为360元,大于税前扣除限额(单位和个人分别为240元),因此实际允许税前扣除额等于扣除限额(单位和个人分别为240元)。

超出限额部分,即:(360-240)+(360-240)=240元,并入杨某当月工资薪金计算个人所得税。

自2018年10月1日至2018年12月31日,纳税人的工资、薪金所得,先行以每月收入额减除费用五千元以及专项扣除和依法确定的其他扣除后的余额为应纳税所得额,依照本决定的个人所得税税率表一(综合所得适用)按月换算后计算缴纳税款,并不再扣除附加减除费用。

(二)缴存基数、缴存比例均高于规定标准

条件:假设某市2009年度职工月平均工资的3倍为5,500元。王某2010年7月缴纳住房公积金的基数为7,000元,其上年月平均工资6,000元;缴付住房公积金比例为:单位18%,个人14%,实际缴付住房公积金为:单位缴付1,260元,个人缴付980元。

上述规定意味着,如果本次全国人大常委会审议通过了决定草案,那么修改后的新个税法,将于明年1月1日起实施,不过,“工资、薪金所得”拟先行一步,从今年10月1日起执行5000元/月的起征点。

分析:

这相当于,以工资、薪金所得为收入来源的工薪阶层,有望今年10月1日起,按新的起征点缴纳个税,提前享受本次个税法修改的“红利”。

1、准予税前扣除的缴存基数的确定

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因为王某上年月平均工资6,000元,大于上年度职工月平均工资的3倍(5,500元),所以以上年度职工月平均工资的3倍(5,500元)为准予税前扣除的缴存基数。

去库存结束了,楼市政策刺激也告一段落,这轮房地产牛市可能就此到头了。八月的夏日即将挥手告别,而与我们利好相关的金秋,或许正有望来临。

2、扣除限额

www.cabet228.com,(综合来源:人民日报;21世纪经济报道;看法新闻;黄生看金融)

扣除限额=准予税前扣除的缴存基数×12%=5,500×12%=660元


单位和个人缴付住房公积金的税前扣除限额分别为660元。

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3、实际允许扣除额

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单位和个人实际缴付住房公积金分别为1,260元、980元,大于税前扣除限额(单位和个人分别为660元),因此实际允许税前扣除额等于扣除限额(单位和个人分别为660元)。

热卖好房:

超出限额部分,即:(1,260-660)+(980-660)=920元,并入王某当月工资薪金计算个人所得税。

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(三)缴存基数未超过上限,单位和个人缴存比例均超过上限

条件:假设某市2009年度职工月平均工资的3倍为6,000元。钱某2009年度月平均工资是3000元;单位和钱某本人住房公积金缴存比例分别为20%和15%,实际缴付住房公积金为:单位缴付600元,个人缴付450元。

分析:

1、准予税前扣除的缴存基数的确定

钱某2009年度月平均工资未超过职工月平均工资的3倍,应以钱某2009年度月平均工资(3000元)为缴存基数计算允许在钱某个人所得税税前扣除的住房公积金。

2、扣除限额

单位和钱某本人的实际缴存比例均高于缴存比例上限(12%),所以,应按缴存比例上限(12%)计算允许在钱某个人所得税税前扣除的住房公积金。

扣除限额=准予税前扣除的缴存基数×12%=3000×12%=360(元)。

3、实际允许扣除额

单位和个人实际缴付住房公积金分别为600元、450元,大于税前扣除限额(单位和个人分别为360元),因此实际允许税前扣除额等于扣除限额(单位和个人分别为360元)。

超出限额部分,即:(600-360)+(450-360)=330元,并入钱某当月工资薪金计算个人所得税。

(四)缴存基数超过上限,单位和个人缴存比例均未超过上限

条件:假设某市2009年度职工月平均工资的3倍为5,500元。陈某2010年7月缴纳住房公积金的基数为6,000元,其上年月平均工资7,000元;缴付住房公积金比例为:单位10%,个人10%,实际缴付住房公积金为:单位缴付600元,个人缴付600元。

分析:

1、准予税前扣除的缴存基数的确定

因为陈某上年月平均工资7,000元,大于上年度职工月平均工资的3倍(5,500元),所以以上一年度职工月平均工资的3倍(5,500元)为准予税前扣除的缴存基数。

2、扣除限额

扣除限额=准予税前扣除的缴存基数×10%=5,500×10%=550元

单位和个人缴付住房公积金的税前扣除限额分别为550元

3、实际允许扣除额

单位和个人实际缴付住房公积金分别为600元,大于税前扣除限额(单位和个人分别为550元),因此实际允许税前扣除额等于扣除限额(单位和个人分别为550元)。

超出限额部分,即:(600-550)+(600-550)=100元,并入陈某当月工资薪金计算个人所得税。

(五)“缴存总量”未突破标准,但缴存基数、缴存比例中有一个指标超过规定的标准

条件:假设某市2009年度职工月平均工资为1000元,该地区职工2010年每月税前扣除住房公积金的最高限额为720元(1000×3×12%×2)。

张某:2009年度月平均工资为5000元,单位和个人的缴存比例分别为6%,2010年每月实际缴存金额为600元(5000×6%×2)。

陈某:2009年度月平均工资为1500元,单位和个人的缴存比例分别为15%,2010年每月实际缴存金额为450元(1500×15%×2)。

分析:从表面上看,张某和陈某每月缴存的住房公积金都没有超过720元的最高标准,但是,因为张某上年月平均工资超过当地职工月平均工资的3倍,所以每月税前扣除住房公积金的最高限额应为360元(1000×3×6%×2),多缴存的240元(600-360)应当并入工资薪金所得征税。因为陈某的缴存比例超过12%,所以每月税前扣除住房公积金的最高限额应为360元(1500×12%×2),多缴存的90元(450-360)应当并入工资薪金所得征税。

常见问题解答

1、问:单位和个人按规定缴付的住房公积金是否需缴纳个人所得税?

答:根据《个人所得税法实施条例》第二十五条规定:按照国家规定,单位为个人缴付和个人缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金,从纳税义务人的应纳税所得额中扣除。因此,单位和个人按国家规定缴付的住房公积金免缴个人所得税。

2、单位和个人按什么比例和标准缴纳的住房公积金可免个人所得税?

答:根据《财政部、国家税务总局关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》(财税〔2006〕10号)规定:

“根据《住房公积金管理条例》、《建设部财政部
中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)等规定精神,单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内,其实际缴存的住房公积金,允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍,具体标准按照各地有关规定执行。

单位和个人超过上述规定比例和标准缴付的住房公积金,应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入,计征个人所得税。”

3、我单位员工张某2010年7月缴纳住房公积金的工资基数为3,000元,其上年月平均工资2,000元;单位和个人缴付住房公积金比例均为12%,实际缴存720元。(09年职工月平均工资为2000元)请问是否可全额税前扣除?

答:因张某上年月平均工资2,000元,小于所在设区市上一年度职工月平均工资的3倍(6000元),所以以其上年月平均工资额2,000元为准予税前扣除的缴存基数。

扣除限额=准予税前扣除的缴存基数×12%=2,000×12%=240元

即单位和个人缴付住房公积金的税前扣除限额分别为240元。超出限额部分:(360-240)+(360-240)=240元

因此,张某7月份的住房公积金720元不能全额税前扣除,只能扣除480元,超出限额的240元应并入张某当月工资薪金计算缴纳个人所得税。

4、个人领取的住房公积金是否缴纳个人所得税?

答:根据《财政部、国家税务总局关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》(财税〔2006〕10号)规定:个人实际领(支)取原提存的基本养老保险金、基本医疗保险金、失业保险金和住房公积金时,免征个人所得税。